Huis splitsen in appartementen | Regels woning splitsing

Er komt best wat kijken bij een huis splitsen in appartementen. Je krijgt de checklist voor een handige en snelle woning splitsing. Vergelijk gratis de beste Offertes!

Meer rendement door te splitsen

Verhuren van een enkele woning is natuurlijk mooi maar door te splitsen wordt het pas echt interessant. Maar wat komt er nu precies kijken bij een huis splitsen in appartementen? Wat kost het, wat moet je allemaal met de gemeente en hypotheek verstrekker regelen? We laten het je hier zien.

In appartementen

Huis splitsen in appartementen

Nu is dat niet altijd de reden om een huis op te delen in meerdere kleine appartementen maar vaak toch wel de voornaamste beweegreden. Dus daarom gaan we hier de voor- en nadelen bekijken en zie je tips als je zelf ook zo’n splitsing in huis wilt maken of laten maken.

Voor verhuur

Wat betekent het precies? Er is sprake van splitsen als een woning wordt verbouwd tot een aantal zelfstandige appartementen die vervolgens afzonderlijk worden verhuurd of verkocht. Dat wil zeggen dat huizen bouwkundig en eventueel kadastraal gesplitst kunnen worden, nadat er voldaan wordt aan de bouwkundige eisen voor de vergunning.

Regels

Natuurlijk moet je denken aan veiligheid en leefbaarheid van de appartementen die je gaat maken. Veel verbouwingen kun je zelf wel bedenken en hoe luxer je de appartementen maakt hoe meer ze waard zullen zijn en hoe hoger de huur natuurlijk. Verbouwingen die van rechtswege al vaak nodig zijn bij een huis splitsen in appartementen zijn:

• Geluidwerende maatregelen te nemen
• Vlucht voorzieningen
• Brandmeld- en rookmeldvoorzieningen
• Sanitair en badkamer toegang en gebruik

Huurprijs onderbouwen

Vergunning

Vaak is er een vergunning nodig voor het splitsen van een pand.

Kadastrale splitsingsvergunning

De kadastrale splitsing is een juridische splitsing van de woning of het kavel. Soms is daar een splitsingsvergunning voor nodig (afhankelijk van gemeente) Het plan en de tekening van het splitsingsvoorstel voor de kadastrale splitsing wordt met de notaris besproken. De notaris zal deze meenemen en in een splitsingsacte opnemen. Deze zal hij samen met onze splitsingstekeningen officieel deponeren bij het kadaster.

Let op:
1) Vraag de kadastrale splitsingsvergunning pas aan wanneer de noodzakelijke werkzaamheden nagenoeg voltooid zijn.
2) Deze kadastrale splitsing is alleen het juridisch splitsen van appartementsrechten. Er ontstaan feitelijk geen nieuwe woningen. Voor het bouwkundig splitsen van een woning (in meerdere zelfstandige woningen) spreken we van bouwen en is een omgevingsvergunning en mogelijk ook een woningvormingsvergunning nodig.

Splitsingsplan

Wat moet je indienen voor het aanvragen van een kadastrale splitsingsvergunning:

• een splitsingsplan
• een taxatierapport
• een bouwkundig rapport

Omgevingsvergunning

Vaak is er ook een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig. Dit is bij sommige gemeenten altijd verplicht bij splitsen en soms alleen bij constructieve ingrepen (wat al heel snel het geval is). Je hebt hiervoor onder andere bouwtekeningen en omschrijving en constructieberekening (indien van toepassing) nodig.

Geluidsisolatieplan

Geluidsoverlast is een veelgehoord probleem dus vragen veel gemeentes ook dit geluidsisolatieplan

Woningvormingsvergunning/ Vergunning tot woningvorming

Wilt je de appartementen daarna verkopen of verhuren, dan heb je vaak ook nog een vergunning tot woningvorming nodig. Soms is dit enkel nodig tot een bepaald bedrag WOZ waarde en/ of als het gebouw dat woonruimte heeft een bepaalde leeftijd heeft (bijvoorbeeld 25 jaar of ouder). Vervolgens is het wel lastiger om een koper te vinden die een verhuurde woning wilt kopen als je plots haast hebt en niet kunt wachten tot de verhuurder weg gaat.

Bouwbesluit

Je moet bij een omgevingsvergunning onder andere voldoen aan het bouwbesluit. Daarom zie je soms hele vreemde vluchttrappen aan gevels en op daken. Bij omgevingsvergunningen t.b.v. bouwkundig splitsen, wordt voortaan zeer terughoudend omgegaan met het verlenen van ontheffingen van het Bouwbesluit. Bekijk hier meer over de omgevingsvergunning. Naast de landelijke eisen kunnen er nog provinciale of gemeentelijke eisen zijn voor appartementsverhuur of kamerverhuur. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het keurmerk voor kamerverhuur.

Gemeente

Elke gemeente is vrij om te bepalen of het wel of niet vergunningplichtig is. Raadpleeg daarom altijd de Huisvestingsverordening van de desbetreffende gemeente. De gemeentes in ons land hebben allemaal dus verschillende eisen hiervoor.

Amsterdam

Je kunt je voorstellen dat Amsterdam, Utrecht en Den Haag heel streng zijn terwijl minder drukke plaatsen juist weer wat milder zijn. Bij de gemeente Amsterdam is op hun website al veel info te vinden over het splitsen van een woning in Amsterdam.

Zonder vergunning

Het zonder vergunning splitsen is soms mogelijk en behoorlijk afhankelijk van:

• Gemeente
• En soms vervolgens ook de locatie binnen die gemeente
• En soms vervolgens ook van de waarde van het te splitsen totale pand (woz waarde gebouw)

Zo is bijvoorbeeld het splitsen van een woning in appartementsrechten in Leeuwarden vergunningvrij en heb je in Den haag altijd een vergunning nodig. In principe moet je daar om een woning of pand te kunnen splitsen (naar één of meerdere woningen) een splitsingsvergunning krijgen van de gemeente. Daar is het splitsen van een pand zonder vergunning illegaal en sterk af te raden.

Argumenten voor gemeente

Goede redenen die je kunt aandragen aan de gemeente voor splitsing zijn best divers en het is goed om hier zelf ook over na te denken voor je het overleg instapt. Voor woningsplitsing pleiten vaak de volgende argumenten:

• Sociaal: Woningsplitsing biedt mensen de kans in de eigen buurtgemeenschap te blijven wonen. Ook biedt woningsplitsing een mogelijkheid voor mantelzorg waarbij kinderen voor hun ouders zorgen, dit kost de gemeente dan ook minder geld zorg-technisch gezien. Daarnaast kun je pleiten voor meergeneratiewoningen waarbij grootouders, kinderen en kleinkinderen lekker dicht bij elkaar kunnen wonen.
• Landschappelijk: Door splitsing van woningen is het nieuw bouwen van woningen minder noodzakelijk (minder verstening) en het is natuurlijk duurzamer dan platgooien en opnieuw wat opbouwen. De karakteristieke wijken en straten kunnen zo behouden blijven
• Cultuurhistorisch/architectonisch: Door functieverandering kunnen mooie authentieke waardevolle gebouwen behouden blijven. Bestaande hoofdgebouwen kunnen op deze wijze efficiënt worden benut voor wonen, recreatie, educatie etcetera.

Bedrijfswoning

Een bedrijfswoning splitsen in het buitengebied is vaak wat makkelijker dan in een druk stadscentrum. In het buitengebied van veel gemeentes zijn veel woningen vaak potentieel geschikt voor woningsplitsing. Hierbij valt te denken aan zowel voormalige agrarische bedrijfswoningen als aan burgerwoningen.

2 Woningen

De meeste mensen willen een woning splitsen tot 2 woningen/ in 2 huisnummers. Vaak is er naast een vergunning ook een fikse verbouwing voor nodig om een huis bouwkundig goed maken. Concreet betekent het dus dat je goed moet kijken naar aanpassingen voor de trap, de kunststof kozijnen (fijn onderhoudsvrij als verhuurder), deuren en de badkamer.

Mag je zomaar een huis splitsen?

Wat kost een huis splitsen in appartementen?

De kosten van het splitsen bestaan uit:

• Ontwerp kosten
• Overheidskosten
• Verbouwkosten
• Overige kosten
• Vergunningen zoals een kadastrale splitsing (Bijvoorbeeld in Den Haag: € 154,20 per woning (per te vormen appartementsrecht) met een maximum per aanvraag van € 3750)

Huis splitsen of omzetten

Als een woning kamergewijs wordt verhuurd (vooral t.b.v. studentenhuisvesting) is sprake van omzetten. Als een woning wordt verbouwd tot meerdere appartementen die vervolgens afzonderlijk worden verhuurd of verkocht (vooral t.b.v. starters) is sprake van splitsen tot meerdere appartement eenheden. De onderwerpen blijken soms lastig uit elkaar te houden. Dit is begrijpelijk, want de effecten op buurt-/straatniveau verschillen niet veel van elkaar. Als je aan minder dan vier personen een kamer wilt gaan verhuren, zijn er vaak geen specifieke eisen zoals brandwerendheid of vluchtwegen.

Splitsingsvergunning

Daarnaast zijn er nog verschillen binnen het begrip splitsen. Je kunt namelijk onderscheid maken tussen bouwkundig splitsen en het kadastraal splitsen. Bij bouwkundig splitsen mag je er wel verschillende mensen in laten wonen met verhuur maar als je de appartementen wilt gaan verkopen moeten ze ook kadastraal gesplitst zijn. Dat is dus het verschil.

Splitsingsvergunning aanvragen

Iedere woningeigenaar kan zo het pand proberen op te delen in meerdere woonruimtes door het aanvragen van de splitsingsvergunning. Deze kun je vaak alleen per brief aanvragen bij de gemeente. Hierin moet duidelijk blijken wie de aanvrager is, om welk huis het gaat en waarom je wilt splitsen. Het kan namelijk zijn dat de splitsing in strijd is met het bestemmingsplan. Je kunt in het bestemmingsplan e.e.a nagaan.

Mogelijkheden

Dan is het gelukkig nog niet direct ‘einde verhaal’ maar het wordt wel lastiger. Want dan moet er een omgevingsvergunning aangevraagd worden met de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik bestemmingsplan’. Zonder deze vergunning krijg je ook niet die splitsingsvergunning. Het handigste is dan een afspraak te maken bij het lokale bouwloket voor advies hierin. Laat zien dat je serieus bent en neem alvast een notariële concept splitsingsakte mee en een splitsingstekening. Dan weet deze persoon direct waar het over gaat en dat het concreet is.

Stappenplan

De volgende stappen moet je sowieso doen en de woning moet aan alle 3 voldoen:
1) Voldoen aan bestemmingsplan
plus
2) Voldoen aan huisvestingsverordening
plus
3) Voldoen aan bouwbesluit
Als dat kan dan kun je verdere stappen gaan ondernemen om die splitsingvergunning aan te vragen en bij sommige gemeentes heet dat een ‘informatief traject’.

Kadastraal

Je moet aan de volgende zaken denken bij het splitsen en je kunt de volgende 4 stappen doorlopen:
1) De nieuwe appartementen hebben eigen voorzieningen om ‘te leven’. Dus ze krijgen allemaal een eigen bad-/ doucheruimte, een eigen toilet (eventueel in de douche) en een eigen keuken én ook nog een eigen huisnummer.
2) Er ontstaan nieuwe woningen (één woning wordt verbouwd tot meerdere zelfstandige appartementen om te verhuren).
3) Bouwkundig splitsen: als de te realiseren appartementen bestemd zijn voor verhuur, is een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig
(toets aan o.a. Bouwbesluit)
4) Kadastraal splitsen: via een kadastrale splitsingsvergunning ontstaan zelfstandige juridische eenheden die verkocht kunnen worden. Bij een verbouwing kan daarnaast ook een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig zijn. Na deze laatste stap kun je de woningen ook los verkopen.

Appartementsrechten

Na het splitsen ontstaan appartementsrechten voor de afzonderlijke juridische eenheden. Onder deze appartementsrechten wordt volgens de wet verstaan: een aandeel of breukdeel in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik van het bepaalde/ afgebakende gedeelte van dat gebouw: dat is dus het appartement. Dit stuk met het daarbij behorende gebruiksrecht vormt het appartementsrecht.

Huis splitsen melden aan gemeente?

De vraag of je überhaupt wel de gemeente op de hoogte moet stellen als je een huis gaat splitsen is een veelgestelde vraag. Eigenlijk moet je altijd informeren bij de gemeente wat hun eisen zijn en waar je allemaal aan moet voldoen. Het kan namelijk zo zijn dat de gemeente additionele eisen stelt aan het gebouw en het zelfs afkeurt wat je hele idee op losse schroeven zet.

Lange termijn investering

Een tweede huis kopen is een lange termijn investering. Je moet het geld dat je er insteekt voor langere tijd kunnen missen.

Hoeveel appartementen mogen in een huis voordat je een vergunning nodig hebt?

In principe mag je met een vergunning een woning in zo veel appartementen splitsen als je wilt, je moet dit echter wel doen want het is verplicht. Helaas zijn er ook wijken in steden in Nederland waar je hiervoor geen vergunning meer krijgt, en een woning in geen geval meer mag splitsen in appartementen. Daar zijn er dan al te veel problemen geweest.

Is een buitenruimte verplicht bij een appartement?

Een buitenruimte zoals een balkon is niet meer verplicht. Vroeger was dat wel zo maar inmiddels zijn balkons, tuinen of dakterrassen niet meer een vereiste aan kleine appartementen. Uiteraard kun je met een buitenruimte wel een hogere huur of verkoopprijs vragen maar hier is vaak gewoon geen ruimte voor.

Vergunning huis splitsen

Er is altijd een vergunning nodig om een huis te splitsen en als dat niet mag dan is er dus ook gewoon echt niets meer mogelijk zonder de vergunning om een huis te splitsen. Je kunt dan het beste een woning zoeken in een deel van de stad waar je een woning nog wel mag splitsen ondanks dat we weten dat er mensen zijn die dan het splitsen ‘gewoon niet melden’. Dit is niet alleen illegaal maar ook gevaarlijk bij bijvoorbeeld brand. Als het echt mis gaat ben je als eigenaar niet alleen juridisch de klos maar ook ‘voor jezelf’. Als er illegale kamerverhuur is dan zijn er overigens inmiddels in Nederland speciale meldpunten om deze te melden. Het is maar dat je het weet.

Verschil in splitsen tussen appartementen en studentenkamers?

Er zit dus zeker een verschil in een normaal appartement en een studentenkamer verhuren. Als je een huis hebt waar je meer dan drie studenten in wilt laten wonen dan ben je verplicht om daar een vergunning voor te hebben. Sinds 2007 moet je als huiseigenaar al een heffing betalen voor die zogenoemde ‘omzetvergunning’. Deze omzetvergunning is niet goedkoop, je betaalt soms zomaar 20 duizend euro per vergunning. Tenminste, als je geluk hebt: in sommige wijken worden ook helemaal geen nieuwe studentenhuizen toegestaan. Bekijk hier meer over studentenkamers in een huis maken.

Huis splitsen in appartementen en hypotheek

Als je je eigen woning wilt splitsen in appartementen of alleen wilt omzetten voor studenten dan moet je je hypotheek verstrekker hierover informeren en vaak zelfs ook goedkeuring vragen. De bank wilt namelijk geen toename in risico.

Veiligheid woning

De gemeente is het strengste op de veiligheid van de bewoners van de appartementen. En dit gaat niet alleen om regels maar ook om logisch nadenken. Dus vluchtwegen, eventuele vluchttrappen en het beperken van brandrisico is belangrijk. Maar bovenal moet je voor jezelf de verantwoordelijkheid voelen en natuurlijk de mensen een veilige woning willen bieden.

Eisen aan studentenhuis

Een studentenkamer heeft niet veel eisen qua ruimtes en hygiëne. De brandveiligheid is wel erg belangrijk en hier kun je in eerste instantie vanuit gaan. Dus vluchtwegen zijn erg belangrijk en kunnen forse verbouwkosten met zich meebrengen. De eisen waar de woonruimte in een studentenhuis aan moet voldoen om als brandveilig te worden aangemerkt, staan in het bouwbesluit. De gemeente neemt deze eisen over, maar verscherpt ze meestal en stelt aanvullende eisen.

Om te weten te komen hoe het zit met de brandveiligheidseisen in jouw gemeente, kun je het best in tweede instantie de plaatselijke brandweer bellen. Daar weten ze exact om welke eisen het gaat. Dit is belangrijk voor jezelf en het verdienen met vastgoed gaat dus niet alleen om rendement maar ook om veiligheid.

Minimale eisen aan appartementen maken in huis

De minimale eisen van een appartement gaan verder dan een studentenhuis met studentenkamers. Een appartement is een zelfstandige woonruimte. Dit is een appartement die een eigen toegang heeft, dus een eigen voordeur. Het is niet vereist dat de voordeur direct op straat uitkomt: een appartement waarvan de deur uitkomt op een gemeenschappelijke galerij of trappenhuis voldoet aan de voorwaarde van een eigen toegang. Een tweede eis is dat de wezenlijke voorzieningen die de bewoner nodig heeft binnen de woning te vinden zijn. Dus keuken, toilet en wasruimte.

Is een badkamer verplicht in ieder appartement?

Ja, een badkamer (wasruimte) is altijd verplicht bij een appartement. Bij een studentenkamer is dat niet zo.

Is een toilet verplicht in ieder appartement?

Ja, een toilet is altijd verplicht bij een appartement maar hoeft niet in een los hokje te zitten. Vaak zit hij in de badkamer bij kleinere appartementen.

Kosten

De meeste mensen die het vermogen hebben om een woning te gaan splitsen hebben vaak geen tijd om alles zelf te gaan verbouwen. Soms laten ze een aannemer de ruwbouw doen en doen ze zelf de afwerkingen maar nog vaker besteden ze alles uit.

Voorbeeld

Dit is een praktijk voorbeeld van een woning in Amsterdam die gesplitst gaat worden. Je ziet de verschillende mogelijkheden en bouwkundige maatregelen die nodig zijn om het huis op te delen in appartementen in Amsterdam.

De plaatjes en tekeningen van de plattegronden van het splitsen:

Verdieping indeling en zolder