Geld verdienen met vastgoed | Wat zijn de mogelijkheden?
Geld verdienen met vastgoed is niet zo moeilijk met de juiste kennis en tools. Je ziet hier de verschillende aspecten van beleggen met een huis of ander vastgoed voor een goed rendement.
Mogelijkheden
Je kunt geld verdienen met vastgoed door een woning te:
- Kopen en verkopen
- Kopen en verhuren
- Financieren (voor een ander dus)
3 opties
De eerste optie kopen en verkopen is de meest simpele vorm van geld verdienen met vastgoed. Je koopt en verkoopt het met (hopelijk) winst, eventueel na een verbouwing. Deze vorm van vastgoedhandelaren/projectontwikkelaars/flippers zorgt al sinds mensenheugenis voor rijkdom van mensen die dit succesvol aanpakken.
Direct en indirect rendement
Met optie woning kopen en verhuren profiteer je van direct en indirect rendement. Het directe rendement krijg je door verhuurinkomsten en het indirecte rendement komt wanneer het pand ooit verkocht wordt. Deze optie is feitelijk een afgeleide van de eerste want feitelijk doe je hetzelfde als optie 1 alleen verhuur je de woning (-en) dan nog voor 1 of meerdere jaren. Ooit zal hij weer verkocht worden.
Financieren
Deze derde optie financieren is wat minder bekend maar nu banken lastiger geld lenen aan woningkopers kun zelf leningen verstrekken met daarop een rente. Deze rente is je rendement en moet natuurlijk in verhouding staan tot het (hoge) risico dat je loopt. De verbouwing financieren doen kan wel maar valt vaak niet onder de hypotheek.
Kopen en verkopen
Het opkopen van huizen, eventueel opknappen en weer verkopen is de meest bekende vorm van geld verdienen met vastgoed. Ondanks het negatieve imago (vanwege wangedrag op vastgoedveilingen) is het nog steeds een geliefde vorm van makkelijk geld verdienen volgens sommigen.
Winst maken met onroerend goed
De kunst van een goed rendement halen op een koop en verkoop zit in de aankoop. Door goed te onderhandelen en het liefst dicht bij de bron te kopen zonder veel concurrentie, is de sleutel tot succes vinden deze mensen. Je koopt hierbij direct van de bank een woning met betaalachterstand, of op een veiling een appartement of huis waarop niemand op dat moment wil bieden.
Investeren in vastgoed voor rendement
Door een slimme verbouwing kun je de woning plots een stuk aantrekkelijker maken door hem later via Funda te verkopen met winst. De mate van verbouwen ligt aan het budget en aan het prijssegment van de betreffende woning.
Marktsegment
Bij een bouwval waar veel potentie inzit en een hoge prijs (vanaf 300.000) gevraagd kan worden, wordt bij de verbouwing vaak alles uit de kast gehaald. Dan worden een aanbouw of minimaal schuifpui, dakkapel, nieuwe kunststof kozijnen toegevoegd en de rest netjes gemaakt.
Appartement
Bij een goedkoop huis, meestal een appartement, kun je het best geld verdienen met vastgoed door vooral uiterlijke dingen op te knappen. Een flinke schilderwerk klus na eventueel nieuw stucwerk, een nieuwe vloer of opfrissen ervan, de badkamer en keuken opfrissen (liefst niet compleet vervangen). Vaak werkt het compleet schoonmaken en opruimen en inrichten met een (tijdelijke) populaire inrichting al voldoende om een koper te vinden.
Particuliere projectontwikkelaars
Ook normale woningeigenaren zijn soms hun hele leven bezig met deze vorm van rendement maken met hun huis. Ze kopen een huis om enerzijds in te wonen na een eventuele verbouwing en anderzijds snel weer te kunnen verkopen met winst. Daarna doen ze hetzelfde trucje weer bij een nieuw huis. Stiekem zijn er best veel mensen die deze vorm van projectontwikkeling als een tweede baan hebben en dat is prima want meerwaarde met een verbouwing creëren met een huis doe je toch ook voor jezelf? Ook zie je wel eens mensen die hun huis verkopen en terughuren, omdat ze dan geld vrij hebben om te beleggen.
Kopen en verhuren
Bij kopen en verhuren om geld te verdienen met vastgoed doe je voor een deel hetzelfde als bij kopen en verkopen. De kunst hierbij is echter om een betrouwbare huurder voor lange tijd te vinden of meerdere huurders die zorgen voor een goede bezetting. Iedere dag dat een huis leeg staat betekent verlies. Daarnaast is de aankoopprijs belangrijk. Ga kijken bij veel woningen en geloof geen makelaar op hun blauwe ogen.
Ontvang offertes
Rendement
De woning moet er netjes uitzien en hufterproof zijn, zodat je niet continue terug moet voor reparaties en nieuwe onderdelen. De huurder moet gewoon lekker leven in het huis en je keurig maandelijks de huur overmaken. Dit geldt zeker bij het verhuren van een vakantiewoning als tweede huis kopen voor de verhuur. Nog meer dan bij een appartement kopen om te verhuren.
Risico verlagen
Het huis splitsen in appartementen van een groter huis kan een slimme zet zijn om meerdere huurders te krijgen en daarmee meer huur te ontvangen. Naast de grotere huurinkomst heb je ook meer spreiding van het risico want plots ben je niet meer 100% van de inkomsten kwijt als de huurder vertrekt, maar slechts 50%. Bij splitsen in 3 of in 4 eenheden wordt dit risico nog lager maar stijgen de verbouwkosten uiteraard.
Vastgoed financieren
Bij vastgoed financieren ben je de bank voor de woningkoper. Je leent hem of haar het geld en krijgt daarvoor een vergoeding in de vorm van rente. Dit is je rendement en hoe hoger het rendement en hoe betrouwbaarder die persoon, hoe beter het is. Je kunt geld uitlenen voor een huis voor 1 of meerdere jaren, uiteraard maak je een contract om alles goed vast te leggen.
Voordeel
Het voordeel is dat je relatief eenvoudig geld verdiend met het vastgoed maar het nadeel is dat je bij faillissement of betalingsachterstand achter in de rij staat van rechthebbenden. De belastingdienst, andere overheidsinstallaties en de bank (voor het tweede deel financiering of wat anders) zijn eerst rechthebbende.
Belasting
Bij alle vormen die hierboven staan beschreven ben je vaak belastingplichtig. Zorg voor een adviseur die de slimme constructies kent om de belastingdruk laag te houden.
Lopende kosten
Je wilt de lopende kosten bij een woning altijd zo veel mogelijk beperken. Door de woning te isoleren met spouwmuurisolatie, vloerisolatie of dubbel glas bespaar je (of de huurder) op deze uitgaven. Dit komt steeds meer tot uitdrukking in een goede verhuurprijs.
Rekenmodel
Een goed rekenmodel helpt je om het rendement te bepalen en de slimste constructie voor je uit te rekenen. In dat rekenmodel in Excel of ander spreadsheet programma kun je zelf precies bepalen wat je rendement op de woning wordt. De compleetheid van zo’n model met daadwerkelijk alle kosten en inkomsten bepaalt het succes van je investering.
Excel model vastgoed
Je kunt best een standaard Excel model krijgen voor je opbrengst en percentage winst op het vastgoed te berekenen. Het belangrijkste is echter om het rekenmodel echt goed te beheersen en nergens meer vraagtekens bij te hebben. Daarom kan het slim zijn om te kijken naar andere rekenmodellen en daaruit je eigen model te destilleren.
Zekerheid
Dan weet je zeker dat je het rekenkundige deel van deze expertise beheerst en al is het geen garantie tot succes, het helpt wel alles onder controle te krijgen en te houden. Na de aankoop bevries je het model en hanteer je deze als budgethouder voor de hele periode waarin je onderneemt met dit vastgoed.
